چهل سال تلاش برای خانه‌دار کردن مردم

تهران- ایرناپلاس- چهل سال پیش در چنین روزی بنیاد مسکن با هدف خانه‌دار کردن همه مردم ایران تأسیس شد. در سایر کشورهای جهان هم نمونه‌هایی از وارد شدن دولت به بازار مسکن دیده می‌شود.

«این از حداقل [حقوق‏] هر فرد است که باید مسکن داشته باشد. مشکل زمین باید حل شود و همه بندگان محروم خدا باید از این موهبت الهی استفاده کنند. همه محرومان باید خانه داشته باشند. هیچ کسی در هیچ گوشه مملکت نباید از داشتن خانه محروم باشد. بر دولت اسلامی است که برای این مسئله مهم، چاره‌ای بیندیشد و بر همه مردم است که در این مورد همکاری کنند.»

این بخشی از پیام رهبر انقلاب اسلامی است که امروز 40 سال از آن پیام می‌گذرد؛ پیامی که با افتتاح حسابی معروف به «حساب 100 امام» همراه شد تا کمک‌های مردمی برای تأمین مسکن ایرانیان در آن جمع‌آوری شود و به دنبال آن، بنیادی به نام «بنیاد مسکن انقلاب اسلامی» تأسیس شد.

آنچه امروز از متن این پیام برداشت می‌شود، انتقاد به وضعیت موجود و ارائه راهکار برای حل آن است. علاوه بر انتقاد به بانک‌ها، نسبت بالای اجاره به درآمد خانوار و همچنین مسکن بی‌کیفیت، مواردی هستند که از آن‌ها به‌عنوان «میراث شوم» نام برده شده است.

راهکارهای قابل ارائه برای از بین بردن این میراث شوم، مسئول دانستن دولت در تأمین مسکن، دعوت مردم به مشارکت، ساخت خانه ارزان در مناطق مرغوب قابل سکونت و تأمین زیرساخت‌های مورد نیاز توسط دولت است. امروز پس از 40 سال، زمان مناسبی برای ارزیابی میزان پاسخگویی دولت و ملت به این دعوت است.

**افزایش واحدهای مسکونی متناسب با افزایش خانوارها

نتایج آمارهای سرشماری عمومی نفوس و مسکن نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی در سال 1355 بیش از پنج میلیون و 300 هزار واحد بوده که در آخرین سرشماری، به حدود 23 میلیون واحد رسیده است که به معنای 4.3 برابر شدن تعداد واحدهای مسکونی در طول 40 سال است.

با استفاده از تعداد خانوارها می‌توانیم سرانه واحد مسکونی به ازای خانوار را به دست آوریم و به این صورت، دسترسی خانوارها را به واحدهای مسکونی بررسی کنیم. تعداد خانوارها از حدود 6 میلیون و 500 هزار در سال 1355 به حدود 23 میلیون و 600 هزار در سال 1395 رسیده که به معنای افزایش 3.6 برابری تعداد خانوارهاست.

سرانه واحد مسکونی به ازای خانوار که از تقسیم تعداد واحدهای مسکونی بر تعداد خانوارها به دست می‌آید، در همه سال‌هایی که در آن‌ها سرشماری انجام شده، کمتر از یک است. یعنی در این سال‌ها در برخی واحدهای مسکونی، بیش از یک خانوار ساکن بوده‌اند. البته این شاخص از حدود 82 درصد در سال 1355 به حدود 97 درصد در سال 1395 رسیده که نشان دهنده بهبود این شاخص است.

**خوش‌نشین‌‎ها بیشتر شده‌اند

مورد قابل بررسی دیگر، نحوه تصرف واحدهای مسکونی است که نشان‌دهنده افزایش اجاره‌نشینی است. در سال 1355، بیش از 72 درصد خانوارهای کشور، در خانه‌های ملکی و حدود 16 درصد خانوارها، در خانه‌های استیجاری ساکن بودند. البته از آنجایی که انواع دیگری از نحوه تصرف محل سکونت برخی خانوارها، سکونت در برابر خدمت و سکونت رایگان است، مجموع سهم واحدهای مسکونی ملکی و استیجاری لزوماً 100 درصد نخواهد بود.

**سهم بالای مسکن در هزینه خانوار

متوسط اجاره‌بهای واحدهای مسکونی، شاخص دیگری است که می‌توان مورد بررسی قرار داد. متوسط اجاره‌بهای واحدهای مسکونی مناطق شهری کشور که از سال 1380 توسط بانک مرکزی گزارش می‌شود، در 16 سال منتهی به 1396، به‌طور متوسط سالانه حدود 19 درصد رشد داشته و سهم آن نیز در هزینه ناخالص خانوار، از 24 درصد به حدود 33 درصد رسیده است. به این معنا، هر سال با افزایش اجاره، خانوارها هزینه بیشتری را برای تأمین مسکن پرداخته‌اند، به‌طوری که سهم مسکن در هزینه‌های خانوار از سهم مواد غذایی نیز پیشی گرفته است.

از طرف دیگر، نسبت اجاره به درآمد رو به افزایش است. نسبت متوسط اجاره‌بهای واحدهای مسکونی به مجموع درآمد پولی ناخالص در مناطق شهری، در 16 سال مورد بررسی، افزایش داشته است. ساکنان مناطق شهری در سال 1380، 26.5 درصد از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره می‌کردند که این نسبت در سال 1396 به 45 درصد رسیده است.

**تجربه جهانی تأمین مسکن ارزان

دغدغه مسکن، موضوعی است که نه‌تنها در ایران، بلکه در کشورهای مختلف جهان، موردتوجه سیاست‌گذاران است. مفهوم «مسکن مقرون‌به‌صرفه» موضوعی است که در ادبیات اقتصاد مسکن و اقتصاد سیاسی موردتوجه قرار می‌گیرد و با وجود اینکه دیدگاه‌های تا حدی لیبرال، مسکن را به‌عنوان کالایی که عرضه، تقاضا و قیمت آن، در بازار تعیین می‌شود در نظر می‌گیرند؛ طیف گسترده‌ای از کشورها، برای تأمین مسکن اقشار مختلف جامعه، اقداماتی را انجام می‌دهند.

در انگلستان، افرادی که برای اولین بار قصد خرید خانه دارند از کمک‌های دولتی تا سه هزار پوند برخوردار هستند. البته تسهیلات مسکن در این کشور تنها به طرف تقاضا محدود نیست و در طرف عرضه نیز تسهیلات مختلفی به ساخت واحدهای مسکونی ارائه می‌شود. به‌عنوان مثال، صندوق زیرساخت مسکن این کشور سرمایه‌ای 2.3 میلیارد پوندی برای احداث واحدهای مسکونی جدید در نظر گرفته است و تا کنون دویست هزار خانه جدید با استفاده از این طرح دولتی، ساخته شده است.

در کشور آلمان برای نوسازی پایداری ساختمان‌های مسکونی، یارانه در نظر گرفته می‌شود. همچنین کاهش مالیات خانه‌های تازه خریداری شده، فروش با تخفیف املاک فدرال، سیاست‌های تشویقی افزایش فروش در مناطق شهری و افزایش عرضه مسکن ارزان برای دانشجویان و کارآموزان، نمونه‌های حضور دولت در بازار مسکن این کشور است.

در آمریکا، افراد کم‌درآمد از حمایت دولت برای تهیه مسکن برخوردار می‌شوند. این حمایت‌ها به‌صورت غیرمستقیم و توسط آژانس‌های مسکن انجام می‌شود. به این صورت که آژانس‌های مسکن با استفاده از اعتباراتی که از طرف دولت فدرال دریافت می‌کنند، برای افراد واجد شرایط، مسکن دولتی با اجاره یارانه‌ای پیدا می‌کنند. صاحبان برخی خانه‌های شخصی نیز با دریافت وجه از دولت، خانه‌های خود را با اجاره‌ای کمتر در اختیار خانواده‌های کم‎درآمد قرار می‌دهند.

**چرا مسکن برای دولت‎‌ها اهمیت دارد؟

مسکن تأثیر مهمی بر ترکیب بودجه خانوار دارد، سهم بالای مسکن در هزینه خانوار به معنای کاستن از مخارج خوراک، بهداشت و سلامت، آموزش و نیز صرف‌نظر کردن از پس‌انداز برای موارد ضروری و دوران بازنشستگی و همچنین فرصت‌های کمتر برای راه‌اندازی کسب و کارهای کوچک و خانگی است. از این روست که دولت‌ها سعی می‌کنند با حضور در این بازار، علاوه بر تأثیر بر عرضه، تقاضا و قیمت، برای حفظ یا ارتقای وضعیت رفاهی خانوارها تلاش کنند.

گزارش از مریم‌السادات علم‌الهدی