دلایل جهش قیمت‌ها در بازار مسکن

تهران- ایرناپلاس- در بازار مسکن چه خبر است؟ قیمت مسکن و اجاره‌بها پیش از فصل نقل و انتقالات، افزایش قابل ملاحظه‌ای داشته است. برخی عامل جهش در بازار مسکن را قیمت‌گذاری‌های صوری دانسته و برخی دیگر شرایط اقتصاد کلان را مقصر می‌دانند.

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران نشان از افزایش قیمت خرید و فروش و همچنین اجاره‌بها دارد. متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در مناطق شهری تهران در فروردین سال جاری، ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بوده است که نسبت به سال گذشته حدود ۱۰۴ درصد افزایش داشته است.


بیشترین قیمت معامله شده در منطقه یک و به‌طور متوسط، متری ۲۴ میلیون و ۲۸۰ هزار تومان و کم‌ترین قیمت معامله، متری چهار میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است. افزایش قیمت بر اجاره‌بها بی‌تأثیر نبوده و رشد حدود ۲۲ درصدی در شهر تهران و حدود ۱۹ درصدی در مناطق شهری کشور را به دنبال داشته است.


قیمت‌گذاری صوری و رفتار سوداگرانه در این بازار و نیز تأثیر متغیرهای کلان مانند افزایش نرخ تورم و کاهش ارزش پول ملی، دلایلی هستند که بازار مسکن را با اختلال مواجه کرده‌اند. ایرناپلاس در گفت‌وگو با کارشناسان حوزه مسکن، راهکارهای مدیریت بازار را جویا شده است.


قیمت‌گذاری صوری، از پشت شیشه املاکی‌ها تا گوشی‌های هوشمند


مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با قیمت‌گذاری‌های صوری و نقش آن در اختلالات به وجود آمده در بازار مسکن به خبرنگار ایرناپلاس گفت: پیش از این، بین برخی مشاوران املاک قیمت واحدهای مسکونی و ویژگی‌های آن را به‌صورت برگه‌هایی در معرض دید قرار می‌دادند و همین باعث می‌شد مالکان آن محدوده که از قیمت‌‎‌های پیشنهادی باخبر شده‌اند، به دنبال قیمت‌های بالاتری برای واحد خود باشند که البته، اتحادیه مشاوران املاک با همکاری اداره اماکن، از این اقدام جلوگیری کرد.


وی ادامه داد: اعتقاد ما این است که ارتباط مشاور املاک نباید با یک کاغذ یا یادداشت با مشتری کم شود، چون وظیفه مشاور املاک ارتباط با مشتری، ارائه مشاوره و راهنمایی کردن اوست. امروزه درج قیمت در اپلیکیشن‌ها و وب‌سایت‌ها همان کارکرد برگه‌های سنتی را دارد و بدون هیچ فعل و انفعالی، قیمت‌های بازار را افزایش می‌دهد که البته با همکاری دادستانی برای ممنوع کردن درج قیمت در این فضا، هیاهو و هیجان بازار تا حدودی فروکش کرد.


اپلیکیشن‌ها قانونمند شوند


وی راه‌حل عبور از این شرایط را قاعده‌مند کردن اپلیکیشن‌ها در یک چارچوب قانونمند دانست و گفت: ما تعامل خوبی با اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی داریم و قرار بر این شد که همکاری‌هایی نیز صورت بگیرد. مسئله مهم این است که از عنوان دانش‌بنیان با وجود کارکردهای مفید آن، سوءاستفاده نشود. مشاوران املاک بر اساس قانون نظام صنفی، درجه‌بندی می‌شوند و قانون مشخصی برای فعالیت مشاوران املاک وجود دارد و اگر مجموعه‌ای بخواهد تحت عنوان دانش‌بنیان یا عناوینی مانند دپارتمان مسکن و مانند این تخلف کند، با آن برخورد می‌کنیم.


امیدواری به ثبات در بازار مسکن


ارزیابی رئیس اتحادیه مشاوران املاک از آینده بازار مسکن، امیدوارکننده است. وی با اشاره به تأثیر مثبت دغدغه مسئولان نسبت به بخش مسکن گفت: این موضوع تأثیر مثبتی بر بازار دارد. تکمیل پروژه‌های مسکن مهر و نیز طرح مسکن امید و نوسازی بافت فرسوده، تحرکات خوبی را در بازار ایجاد کرده‌اند و امیدوارم که در چند ماه آینده، بازار به ثبات برسد.


قلی‌خسروی با اشاره به تجربه چهار بار جهش قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۶، ۱۳۹۱ و ۱۳۹۷ گفت: در سال ۱۳۹۱ به دنبال افزایش سه برابری نرخ ارز، قیمت مسکن نیز سه برابر افزایش یافت که البته، با وجود عدم ارتباط معنادار این دو مقوله، بازار مسکن به دلیل جو روانی ایجاد شده، تحت تأثیر قرار گرفت. اما در سال ۱۳۹۲ افزایش قیمت رخ نداد، زیرا قدرت خرید پایین آمده بود.


وی ادامه داد: آمارها نشان می‌دهد در نتیجه افزایش قیمت در سال گذشته، حجم معاملات ۳۱ درصد کاهش یافته است و اگر قیمت بیش از این بالا برود، شاهد کسادی در بازار مسکن خواهیم بود. البته من شرایط فعلی را رکود نمی‌دانم، زیرا کانال معاملات مسکن، بسته نشده، هر چند معاملات به‌سختی انجام می‌شوند.


راه‌حل‌های پادگانی شکست می‌خورند


قلی‌خسروی در نقد راهکارهای دستوری گفت: ما تجربه ناموفقی از راهکارهای پادگانی را در دولت قبل نیز مشاهده کردیم. در آن دوره نیز تعزیرات وارد عمل شد و مقرر شد رشد اجاره‌بها هفت درصد و برای سال بعد ۹ درصد باشد، اما نتیجه آن افزایش قیمت و نیز رفتارهای غیرقانونی بود. بهترین راه‌حل و نیز، مهم‌ترین درخواست ما در حال حاضر این است که مجلس شورای اسلامی به مصوبه هیئت وزیران در زمینه ثبت معاملات املاک و مستغلات، ساز و کار قانونی دهد. در این صورت ما می‌توانیم از تجربه کشورهای پیشرفته در زمینه هدایت بازار مسکن استفاده کنیم و آخرین قیمت معامله شده یک ملک به‌صورت شفاف در دسترس تمام بازیگران این بازار، از جمله مالک، خریدار، مؤجر و مستأجر قرار خواهد گرفت.


استقبال از ایجاد شفافیت در معاملات


پیشنهاد مطرح شده توسط رئیس اتحادیه مشاوران املاک برای انتشار و در دسترس بودن اطلاعات قراردادهای املاک را با سید کمال‌الدین شهریاری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در میان گذاشتیم. وی با استقبال از این ایده گفت: با شفاف‌سازی قیمت‌ها و در دسترس بودن آخرین قیمت‌های معامله شده موافق هستم، طراحی چنین سازوکاری کمک می‌کند مردم در هنگام مراجعه به بازار، قرینه‌هایی در ذهن داشته باشند و معاملات با آگاهی بیشتری انجام شود. به نظر می‌رسد می‌توان این موضوع را بدون مداخله مجلس و با تعامل بین وزارت راه و شهرسازی، اتحادیه مشاوران املاک و سازمان ثبت اسناد کشور در پیش گرفت.


علت افزایش قیمت‌ها خارج از بازار مسکن است


شهریاری درباره علل افزایش اجاره‌بها گفت: علت این افزایش قیمت‌ها در خارج از بازار مسکن است. وقتی پدیده‌ای مانند تورم و ارزش کاهش پول ملی در اقتصاد رخ می‎‌دهد و شاخص‌های کلان اقتصاد تغییر می‌کنند، همه بازارها از جمله بازار مسکن تحت تأثیر قرار می‌گیرد. پس مسئله اصلی را باید در اقتصاد کلان کشور دنبال کرد.


این عضو کمیسیون عمران مجلس درباره راهکار کنترل اجاره‌بها و قیمت مسکن گفت: قیمت‌گذاری دستوری، بر خلاف اصول اقتصادی است. عرضه و تقاضاست که قیمت‌ها را تعیین می‌کند و در شرایط کنونی، راه‌حل کنترل قیمت در بازار مسکن، افزایش تولید و عرضه است.


مدیریت بازار مسکن با حمایت از ساخت‌‎وساز


شهریاری راه‌حل‌های کاربردی کنترل بازار مسکن را در افزایش عرضه دانست و گفت: سیاست‌های حمایتی مانند اعطای یارانه به تولیدکنندگان واحدهای مسکونی برای اقشار کم درآمد یکی از راهکارهای افزایش تولید و عرضه است که به کنترل قیمت‌ها می‌انجامد و لازم است از تولیدکنندگان مسکن برای اقشار هدف، حمایت کرد.


ابزارهای مالیاتی برای عرضه واحدهای خالی


وی اصلاح قوانین برای وارد کردن خانه‌های خالی به جریان معاملات مسکن را از دیگر راهکارها دانست و با تأکید بر اینکه در این زمینه، به قوانین دقیق نیاز داریم، گفت: به سازوکار و قوانین دقیقی نیاز داریم تا با ابزارهایی مانند مالیات و از طریق ایجاد هزینه برای مالکان واحدهای خالی، انگیزه عرضه این واحدها در بازار افزایش یابد. قوانین فعلی در این زمینه، نارسا و ناکارآمد هستند و علاوه بر این، باید تعریف دقیقی از واحد خالی ارائه شود، چرا که در غیر این صورت، قانون به بیراهه خواهد رفت.


گزارش از مریم‌السادات علم‌الهدی

نظر شما

شما در حال پاسخ به نظر «» هستید.
1 + 5 =