در بازار مسکن، حباب قیمتی نداریم

تهران- ایرناپلاس- در حالی که آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ایران از افزایش قیمت در بازار مسکن خبر می‌دهند، یک کارشناس اقتصادی معتقد است در این بازار، حباب قیمتی وجود ندارد؛ با این حال، اگر به‌دنبال به تعادل رساندن بازار مسکن هستیم، بهترین راه‌حل، اصلاحات کلان اقتصادی است.

گزارش مرکز آمار کشور از بخش مسکن در زمستان سال گذشته نشان می‌دهد سه شاخص مهم در بازار مسکن یعنی «قیمت زمین، قیمت واحد مسکونی و اجاره در فصل پایانی سال گذشته» افزایشی بوده‌اند.
متوسط قیمت فروش هر متر مربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در کشور حدود چهار میلیون و ۶۸۰ هزار تومان بوده، که نسبت به پاییز ۱۳۹۸ افزایش ۱۵.۳ درصدی و نسبت به زمستان سال ۱۳۹۷ افزایش ٦٣.٤ درصدی داشته است. متوسط قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی نیز در سطح کل کشور حدود چهار میلیون و ۸۴۵ هزار تومان بوده که نسبت به پاییز ۱۳۹۸ افزایش ١٥,٧ درصدی و نسبت به زمستان سال ۱۳۹۷ افزایش ٦٥.٦ درصدی یافته است.

این گزارش نشان می‌دهد متوسط اجاره ماهانه به‌علاوه سه‌ درصد ودیعه در زمستان گذشته ۱۶ هزار و ۶۰ تومان بوده که افزایش ۴۴.۶ درصدی را نسبت به زمستان ۱۳۹۷ نشان می‌دهد.  
آمارهای بانک مرکزی از معاملات بازار مسکن در مناطق شهری تهران نیز گویای افزایش قیمت‌ها در این بازارند.
بر این اساس، متوسط قیمت خرید یک متر مربع واحد مسکونی در تهران در دومین ماه سال با افزایش ۳۳.۹ درصدی نسبت به اردیبهشت سال ۱۳۹۸ به ۱۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان رسید. این افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره نیز مشاهده می‌شود؛ به‌طوری که نرخ اجاره واحدهای مسکونی در اردیبهشت امسال نسبت به سال گذشته در تهران ۲۸.۵ درصد و در کل کشور ۳۱.۱ درصد افزایش یافته است.


دولت برای تنظیم بازار مسکن چه کرد؟
طرح اقدام ملی مسکن یکی از برنامه‌های دولت برای جبران کمبود عرصه در بازار مسکن است که با هدف تأمین مسکن مقرون‌به‌صرفه برای اقشار مختلف در دستور کار قرار گرفته است. یکی از دلایل کمبود عرضه در این بازار را می‌توان مسائل مربوط به جذب سرمایه در بخش ساخت وساز دانست. به‌همین منظور در نیمه اردیبهشت‌ماه امسال تفاهم نهایی بین وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن و حمل و نقل از طریق بازار سرمایه منعقد شد.

در فاز نخست این تفاهم‌نامه، یک هزار واحد مسکونی از این طریق تأمین مالی خواهد شد.
در این روش، امکان تأمین سرمایه مستقیم بخش خصوصی در صندوق زمین و ساختمان وجود دارد و اگر بخش خصوصی و فعالان صنعت ساختوساز، بخشی از صندوق‌ها را اجاره کنند، توان تأمین اعتبار صندوق‌ها وجود دارد.
علاوه بر این، به‌گفته محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی امکان خریدوفروش سهام مسکن که بیشتر با عنوان «خرید متری مسکن» شناخته می‌شد، در بازار سرمایه ایجاد شده است. همچنین محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی از دیگر اقدامات برای افزایش عرضه مسکن مانند تسهیل در صدور پروانه ساخت، کنترل قیمت مصالح و نیز پیگیری طرح اخذ مالیات بر خانه‌های خالی برای به‌تعادل رساندن بازار مسکن خبر داده است.

اقدامات دولت در حالی قرار است به فروکش کردن تب قیمت‌ها در بازار مسکن منجر شود که برخی معتقد به‌وجود حباب در این بازار و در انتظار سقوط قیمت‌ها هستند. این در حالی است که به عقیده یک کارشناس اقتصاد مسکن، مساله اصلی این بازار، کمبود عرضه است که با مداخلات مقطعی جبران نمی‌شود. به‌اعتقاد مهدی سلطان‌محمدی، راهکار بنیادین برای حل مسائل کنونی بازار مسکن، اصلاحات کلان اقتصادی است.
گفت‌وگوی ایرناپلاس با این کارشناس اقتصاد مسکن را در ادامه می‌خوانید.

تورم، مانع شکست روند صعودی در بازار مسکن

برخی افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر را به‌منزله وجود حباب قیمتی در نظر می‌گیرند. آیا می‌توان گفت بازار مسکن حبابی شده و در آینده شاهد سقوط قیمت‌ها خواهیم بود؟

اصطلاح حباب در بازار زیاد به کار برده می‌شود. اما اگر بخواهیم دقیق‌تر به این مفهوم بپردازیم، لازم است توجه داشته باشیم که بسیاری از اقتصاددانان‌ها اساساً معتقد به وجود پدیده‌ای به‌عنوان حباب در بازارها نیستند. زمانی که مفهوم حباب به کار برده می‌شود، منظور این است که قیمت‌های کنونی از قیمت‌های ذاتی فاصله گرفته‌اند و به‌زودی احتمال سقوط قیمت‌ها وجود دارد.

اگر بخواهیم حباب را به این معنا در نظر بگیریم، باید گفت برای بسیاری از اقتصاددان‌ها مفهوم قیمت ذاتی نیز مورد پذیرش نیست و معتقدند قیمت، همان چیزی است که در بازار بین خریدار و فروشنده به تعادل می‌رسد و تحقق پیدا می‌کند. بنابراین در کوتاه‌مدت یا بلندمدت، احتمال کاهش قیمت در بازار مسکن وجود ندارد.

هرچند قیمت‌های مسکن از نظر تاریخی در حد به نسبت بالایی قرار دارد، اما این سطح قیمت‌ها، کم‌سابقه نیست؛ یعنی برخلاف بازار سهام که در آن شاخص‌های قیمتی از میانگین تاریخی خود فاصله زیادی گرفته‌اند، در بازار مسکن پیرامون سقف میانگین‌های تاریخی خود قرار دارند و به طور معمول در انتهای دوره‌های افزایش قیمت مسکن، به چنین نقطه‌ای می‌رسیم.

در گذشته نیز چنین تجربه‌ای را داشتیم. بنابراین با اینکه قیمت‌ها بالاست، اما با توجه به شرایط تورمی احتمال اینکه قیمت‌ها سقوط کند، بسیار ضعیف است. در حال حاضر دو دیدگاه جدی درباره بازار مسکن در دو سر طیف دیده می‌شود. عده‌ای معتقدند قیمت‌ها سقوط خواهد کرد که احتمال آن با توجه به تورم فعلی ضعیف است. عده دیگر نیز انتظار دارند قیمت‌ها جهش‌های چشمگیری داشته باشد که احتمال چنین واقعه‌ای نیز در بازار مسکن زیاد نیست، اما به‌طور کلی روند صعودی قیمت در بازار مسکن با توجه به وضعیت تورمی ادامه پیدا خواهد کرد.

دو عامل اساسی افزایش قیمت مسکن

با توجه به نقش اساسی تورم در تغییرات قیمتی بازار مسکن، برآیند نتایج اقداماتی که برای تنظیم این بازار در حال انجام است، می‌تواند بر آثاری که تورم به‌وجود آورده غلبه و بازار مسکن را به‌تعادل برساند؟

بسیار بعید است که دخالت‌های کوتاه‌مدت در بازار مسکن تأثیر تعیین‌کننده بر سطح قیمت‌ها در این بازار بگذارد. دولت نقش عمده‌ای در تعیین جهت‌گیری بازار مسکن ندارد. واقعیت اینکه بیش از ۹۵ درصد عرضه مسکن توسط خانوارها و بخش خصوصی انجام می‌شود. عرضه مسکن در طول چند سال گذشته به نسبت پایین بوده زیرا شرایط سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز مهیا نبوده است. از طرف دیگر، توان خانوارها برای خرید مسکن افزایش پیدا نکرده است.

افزایش قیمتی که در حال حاضر مشاهده می‌شود تا حد زیادی ناشی از وضعیت تورمی است که بر بیشتر بازارها و همچنین کالاهای سرمایه‌ای اثرگذار بوده و مشابه آن را در بازار سهام، ارز و فلزات می‌بینیم. عامل دیگری که بر افزایش قیمت مسکن تأثیرگذار بوده، کاهش نرخ سود بانکی است.
با توجه به شرایط تورمی سپرده‌گذاری در بانک‌ها، سپرده‌گذار را با زیان مواجه می‌کند، بنابراین افراد برای حفاظت از دارایی‌های خود در برابر تورم به انواع دارایی‌های دیگر روی ‌آورده‌اند. همین موضوع موجب شده است تا مساله افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تشدید شود. با این حال، مداخلات قیمتی در بازار و رویه‌های پلیسی معمولاً نتیجه‌بخش نیست و حتی ممکن است نتیجه معکوس دهد زیرا عرضه را، که در حال حاضر نیز دچار مساله است، با مسائل بیشتری مواجه می‌کند. برای بهبود وضعیت بازار مسکن، سیاست درست و نتیجه‌بخش، تشویق طرف عرضه است تا بازار به تعادل برسد.

اصلاحات کلان اقتصادی، راه‌حل بنیادین تنظیم بازار مسکن

کاهش نرخ سود بانکی از یک طرف موجب ورود سپرده‌ها به بازار سایر دارایی‌ها برای حفظ ارزش مبلغ سپرده‌گذاری‌ شده در برابر تورم و از طرف دیگر، بر اساس شواهدی که در بازار وجود دارد، موجب افزایش اجاره‌بها می‌شود. اقدامات حمایتی از مستأجران می‌تواند در کاهش تأثیر افزایش اجاره‌بها بر خانوارهای اجاره‌نشین مؤثر باشد؟

مداخلات کوتاه‌مدت چندان در بازار مسکن کارساز نیستند. برای تنظیم بازار اجاره نیز لازم است سیاست‌های بلندمدت در نظر گرفته و مشوق‌هایی برای عرضه واحدهای اجاره‌ای پیش‌بینی شود.  
داده‌های آماری نشان می‌دهد نرخ تعادلی در بازار اجاره معمولاً همپای تورم پیش می‌رود و در واقع، رشد اجاره‌بها تقریباً با نرخ تورم برابر بوده است.

به‌طور کلی، اگر بخواهیم اجاره و قیمت مسکن کنترل شود و بازارهای دیگر مانند ارز، خودرو و حتی مواد غذایی و پوشاک کنترل شود، یک راه‌حل ساده داریم و آن کنترل تورم است.
اگر بخواهیم تورم کنترل شود باید رشد نقدینگی کنترل شود. نقدینگی نیز به طور عمده تحت تأثیر سیاست‌های پولی و مالی دولت و بانک مرکزی قرار دارد. بنابراین اگر به دنبال حل مساله به‌صورت بنیادین هستیم، باید سیاست‌های کلان اقتصادی را اصلاح کنیم. اگر موضعی، مقطعی و برای کوتاه‌مدت به‌دنبال حل مسائل بازارهای مختلف باشیم، به ‌راه‌حلی نمی‌رسیم. اگر بتوانیم شرایطی را فراهم کنیم که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان تشویق شود، می‌توانیم به افزایش عرضه امیدوار شویم و پس از آن است که تعادل در بازار برقرار می‌شود.

دلیل جاماندن قیمت‌ املاک تجاری از تورم

یکی از راه‌های جذب سرمایه در بخش املاک و مستغلات که در حال حاضر در کشور برای نخستین‌بار در حال اجرا در بخش واحدهای تجاری است، «توکنایز کردن دارایی‌ها»ست. آیا می‌توانیم این روش را به بازار واحدهای مسکونی تسری دهیم و تأمین سرمایه این بخش را تسهیل کنیم؟

این اتفاقی است که در بخش تجاری در حال رخ دادن است. بخش تجاری مقتضیات خود را دارد و شرایط آن نسبت به بخش مسکونی متفاوت است. ما هم اکنون در بخش مسکونی با کمبود عرضه مواجه‌ایم، اما در بخش تجاری، نه‌تنها کمبود عرضه نداریم، بلکه با مازاد عرضه مواجه‌ایم.
در حال حاضر بسیاری از املاک تجاری حتی در مراکز خرید بزرگ به‌فروش نمی‌رسند و بیشتر آنها در حال دست و پنجه نرم کردن با بحران‌های شدیدی هستند. این وضعیت املاک تجاری در شهرهای بزرگ و به‌خصوص در تهران در سال‌های آینده تشدید خواهد شد چرا که عرضه از تقاضا پیشی گرفته است.

این موضوع نشان می‌دهد اگر بتوانیم مساله عرضه در بخش مسکونی را حل کنیم نیازی به سایر روش‌ها و مداخلات نخواهیم داشت. در سال‌های گذشته افزایش قیمت املاک تجاری کمتر از نرخ تورم بوده است؛ در نتیجه در بخش مسکونی نیز باید سیاست‌هایی را در پیش بگیریم که عرضه را افزایش دهند. در غیر این صورت اگر به دنبال این باشیم که کنترل قیمت اعمال کرده و قیمت را پایین‌تر از تعادل بازار نگه داریم، با دو پیامد مواجه خواهیم شد.

نخست، کاهش عرضه به‌دلیل کاهش سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز و دوم، افزایش تقاضاست. بازار خودرو نمونه خوبی برای مشاهده این پیامدهاست. زمانی که کارخانه‌ها مکلف شدند تولیدات خود را پایین‌تر از نرخ تعادلی بازار بفروشند، یک صف چند میلیونی تشکیل شد.در مسکن نیز اگر بخواهیم نرخی پایین‌تر از نرخ تعادلی تعیین کنیم که البته انجام آن تقریباً غیرممکن است، نتیجه‌ای جز افزایش شدید تقاضا حاصل نخواهد شد و حتی از تعادل کنونی نیز خارج می‌شویم و برای بازگشت به تعادل، ناچار به‌استفاده از روش‌هایی مانند قرعه‌کشی خواهیم شد. هر روشی غیر از به تعادل رساندن عرضه و تقاضا، موجب اختلال در بازار و توزیع رانت می‌شود.
2023

نظر شما

شما در حال پاسخ به نظر «» هستید.
1 + 10 =